利益相反取引ルール

利益相反取引対策

利益相反取引ルール

1. 利益相反取引ルールの策定・変更

   (1)	利益相反取引ルールの主な内容
   	①	外部委員（コンプライアンスに関して専門的な知識を有する者として取締役会において選任されたものをいいます。）を含む構成員から成るコンプライアンス委員会に、一回的取引にあっては取引金額1千万円未満、継続的取引にあっては年間総取引金額3千万円未満の取引を除き、全ての利害関係者との取引を付議するものとし、当該取引について法令順守及びリスク管理の観点から問題点の有無について審議します。
   	②	コンプライアンス・オフィサーは、投資委員会等に対して、上記コンプライアンス委員会における審議の経過及びその結果を充分に周知させます。
   	③	上記①の利害関係者との取引については、投資委員会における審議の結果、当該審議事項につき承認された場合には、本投資法人の役員会による事前承認を経て、取締役会へ付議されるものとします。但し、本投資法人の執行役員に当社役員が就任する場合は、本投資法人の役員会では、監督役員2名のみの承認とします。
   (2)	利益相反取引ルールの公開
   	本ルールは、その内容を目論見書及び本投資法人のホームページ上で開示します。

   
   
2. 利害関係者

   利害関係者とは、以下の者をいいます。
   (1)	投信法第201条第1項に定める利害関係人等
   (2)	当社の議決権を保有するすべての株主（(1)に該当する者を除きます。）及びその役員
   (3)	前各号に該当する者が過半の出資を行う等重要な影響を及ぼし得る特別目的会社（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号、その後の改正を含みます。）において規定する特別目的会社、合同会社、株式会社等を含みます。）（(1)に該当する者を除きます。）

   
   
3. 対象となる取引の範囲

   (1)	利害関係者からの物件の取得
   	不動産等又は不動産等を信託する信託受益権については、利害関係者でない不動産鑑定業者による鑑定評価額を超えて取得しないものとします。但し、鑑定評価額は不動産そのものの価格を評価したものであり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。不動産等又は不動産等を信託する信託受益権以外の特定資産の取得については、時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は不動産等に係る方法に従うものとします。また、いずれの場合においても、本投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
   (2)	利害関係者の仲介による物件の取得
   	媒介手数料は宅地建物取引業法第46条に規定する報酬の範囲内とし、売買価格の水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
   (3)	利害関係者への物件の売却
   	利害関係者でない不動産鑑定業者による鑑定評価額未満で譲渡しないものとします。但し、鑑定評価額は不動産そのものの価格を評価したものであり、税金、取得費用、信託設定に要する費用、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分精算額等を含みません。不動産等又は不動産等を信託する信託受益権以外の特定資産については、時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は不動産等に係る方法に従うものとします。また、いずれの場合においても、本投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。
   (4)	利害関係者への物件の賃貸
   	市場価格、周辺相場等を調査し、適正と判断される条件で賃貸します。
   (5)	利害関係者の仲介によるテナント誘致
   	媒介手数料は宅地建物取引業法第46条に規定する報酬の範囲内とし、賃料水準、媒介の難易度等を勘案して決定します。
   (6)	利害関係者への不動産管理業務等の委託
   	委託先の選定については、実績、会社信用度等を、委託報酬については、複数の管理会社の受注価格及び内容と比較検討の上、市場水準、提供役務の内容、業務総量等を勘案し決定します。
   (7)	利害関係者への工事の発注
   	発注金額について、実績、会社信用度等を勘案の上、第三者の見積り価格及び内容を比較検討した上で、適正と判断される条件で発注します。
   (8)	その他の取引
   	一回的取引にあっては取引金額1千万円未満、継続的取引にあっては年間総取引金額3千万円未満の取引を除き、全ての取引を対象とします。

   
   
4. 利害関係者との取引に関する手続

   (1)	起案部から、当該取引に係る稟議書がコンプライアンス・オフィサーに提出され、コンプライアンス委員会において、当該取引を行うことの是非が審議されます。
   (2)	コンプライアンス委員会における審議の結果、出席委員全員の意見が当該審議事項に賛成することで一致した場合には、投資委員会に付議されるとともに、コンプライアンス委員会での審議の経過及びその結果が報告されます。
   (3)	コンプライアンス委員会における審議の結果、出席委員全員の意見が当該審議事項に賛成することで一致しなかった場合には、コンプライアンス・オフィサーは起案部に対し、その旨及び指摘事項を通知するものとします。起案部は、当該指摘事項を検討し、議案である取引への取組みが妥当であると判断する場合には、その旨及び当該指摘事項に係る回答及び対策を、議案を取り下げる場合にはその旨を記載した書面（以下「回答書」といいます。）により速やかにコンプライアンス・オフィサーに回答するものとします。コンプライアンス・オフィサーが起案部より当該指摘事項及び対策が記載された回答書を受領したときは、コンプライアンス・オフィサーは回答書の内容を検討し、起案部と協議を行い、必要に応じて各コンプライアンス委員の意見を聴取した上で、投資委員会に対して当該審議事項を議案として提出し、コンプライアンス委員会での審議の経過とその結果、及びコンプライアンス委員会での指摘事項を報告するとともに、回答書を提出するものとします。また、回答書の内容が議案を取り下げる旨のものであったときは、コンプライアンス・オフィサーはコンプライアンス委員会にてその旨を報告するものとします。
   (4)	投資委員会における審議の結果、当該審議事項につき承認された場合には、本投資法人の役員会の承認を求めます。
   (5)	投資委員会及び本投資法人の役員会の承認が得られたときは、取締役会に付議され、コンプライアンス委員会及び投資委員会における審議の経過及び決議内容が報告されます。取締役会は、当該審議事項の是非を審議し、決議を行います。

   
   
5. 利益相反のおそれのある取引に関する投資法人等に関する書面の交付

   本投資法人と当社又は当社の取締役、資産の運用を行う他の投資法人、運用の指図を行う投資信託財産、利害関係者等その他の投信法施行令で定める者との間における特定資産（投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）第201条第1項に定める指定資産を除きます。）の売買その他の投信法施行令で定める取引が行われたときは、投信法施行規則で定めるところにより、当該取引にかかる事項を記載した書面を、本投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者に対して交付します。但し、書面の交付に代えて投信法施行令の定めるところにより、本投資法人、資産の運用を行う他の投資法人（同種の資産を投資の対象とするものに限ります。）その他投信法施行令で定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織に使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって投信法施行規則に定めるものにより提供します。

   
   
6. 特定資産の価格等の調査

   本投資法人は、特定資産の取得又は譲渡等を行ったときは、投信法第201条第1項の要件を満たす者による価格等の調査を受けます。